Blocco sfratti commerciali COVID-19

Stop disdette ma ok all’ingiunzione di pagamento

Fra i provvedimenti adottati dal governo a seguito dell’emergenza sanitaria da Covid19, rientra anche il blocco degli sfratti (previsto dal Dl 183 del 31 dicembre 2020 “Milleproroghe”), che - se confermato in sede di conversione in legge - potrebbe prorogare al 30 giugno 2021 la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti giudiziali di rilascio degli immobili, ad uso abitativo e non, nei confronti dei conduttori che proprio a causa della pandemia non riescono a pagare il canone d’affitto. È specificato che, a norma dell’articolo 103, comma 6, del Dl 18 del 17 marzo 2020, convertito con modificazioni dalla legge 27 del 24 aprile 2020, la proroga si limita «ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione, in base all’articolo 586, comma 2 del Codice di procedura civile , del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari». Il blocco non riguarda la facoltà del proprietario di intimare lo sfratto, previsto dall’articolo 658 del Codice di procedura civile, per il quale «il locatore può intimare al conduttore lo sfratto (…) anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti», ma l’esecuzione.

Approfondimento: Tra gli effetti della pandemia da Covid-19 vi è l’aumento di cause civili che vedono contrapposti i proprietari degli immobili e i conduttori-commercianti, spesso costretti a rimanere chiusi e impossibilitati a pagare l’intero canone. Riduzione canone mensile Il Tribunale di Roma (ordinanza del 27 agosto 2020) si è pronunciato sulla richiesta avanzata da un ristoratore della Capitale, di vedersi ridurre il canone mensile e vietare l’escussione della fideiussione prestata da un istituto di credito a garanzia dell’adempimento dell’obbligazione di pagamento del canone, almeno fino a quando la pandemia non si riterrà terminata.

Nello specifico, il conduttore ha chiesto una notevole riduzione del canone d’affitto per un anno (da marzo 2020 a marzo 2021) e la dilazione del debito per la morosità già maturata in un arco temporale a decorrere da aprile 2021.

Il giudice ha accolto la domanda, disponendo una riduzione del canone pari al 40 per cento per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20 per cento per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021, oltre alla sospensione della garanzia fideiussoria fino ad un’esposizione debitoria di 30 mila euro. Per il Tribunale «in ragione della mancata ottemperanza della parte resistente ai doveri di contrattazione derivanti dai princìpi di buona fede e solidarietà, sembra necessario fare ricorso alla buona fede integrativa per riportare in equilibrio il contratto nei limiti dell’alea negoziale normale». Inoltre, spiega il giudice, «anche dopo la riapertura dell’esercizio commerciale, l’accesso della clientela è contingentato per ragioni di sicurezza sanitaria» e per questo «si dispone altresì la sospensione della fideiussione in oggetto».

Secondo il giudice «trattandosi di impossibilità parziale temporanea, il riflesso sull’obbligo di corrispondere il canone sarà dunque quello di subire, in base all’articolo 1464 del Codice civile una riduzione destinata, tuttavia, a cessare nel momento in cui la prestazione della resistente potrà tornare ad essere compiutamente eseguita». In effetti, l’articolo 1464 del Codice civile dispone che «quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale».

L’accordo va quindi rispettato, ma qualora una delle due parti riceva uno svantaggio dal protrarsi dell’esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente, deve avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto, in quanto per l’articolo 1375 del Codice civile «il contratto deve essere eseguito secondo buona fede». In tal modo si ripristinano le condizioni di equilibrio, con gli accordi che saranno poi rivisti una volta finita l’emergenza.

Istanza di sfratto

Il Tribunale di Venezia (ordinanza 28 luglio 2020), ha invece respinto l’istanza di sfratto avanzata dal proprietario di un locale commerciale conseguente al mancato pagamento da parte del conduttore dei canoni d’affitto. Il giudice ha osservato che fino a febbraio 2020 il conduttore ha puntualmente pagato l’affitto e che «la morosità si riferisce a mensilità nelle quali la società conduttrice non ha potuto esercitare nei locali l’attività commerciale, a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di Covid-19 o l’ha potuta esercitare in maniera ridotta». Anche se l’attività commerciale in questione è rimasta chiusa da marzo 2020 a maggio 2020, per il Tribunale non si può parlare di un’impossibilità assoluta di godimento dell’immobile, ma semmai «di una mera – per quanto significativa – impossibilità soltanto parziale, dal momento che l’unità immobiliare è rimasta pur sempre nella disponibilità della conduttrice ed è stata utilizzata quantomeno con funzione di ricovero delle attrezzature e delle materie prime relative all’attività di ristorazione». Il giudice fa quindi riferimento alla figura dell’impossibilità parziale temporanea «che giustifica nei contratti a prestazioni corrispettive o la riduzione della controprestazione o il recesso» prevedendo una riduzione del canone che le parti si impegnano a determinare. L’istanza di sfratto – conclude il Tribunale – non può invece essere accolta «anche in ragione della necessità di preservare la continuità dell’attività aziendale, che sino all’inizio dell’emergenza sanitaria era ben avviata, e i posti di lavoro».

Sospensione del canone

In ultimo il Tribunale di Pisa (ordinanza 30 giugno 2020), che ha dichiarato non legittima la sospensione del canone di locazione da parte di un commerciante attivo nel settore abbigliamento, che ha lamentato l’eccessiva onerosità del canone di locazione, senza però fornire nessun dato obiettivo dal quale si evinca il peggioramento della propria condizione patrimoniale. Di conseguenza, se il conduttore non fornisce alcuna prova, il ricorso per la sospensione del pagamento dei canoni non può essere accolto.

Fonte: Il Sole 24 Ore - L'Esperto Risponde