Piscine, giochi, gazebo: l’estate in condominio a prova di controversie

Quesito: Abito in un appartamento inserito in un supercondominio: ci sono una piscina, un campo da tennis e una palestra. Per il Covid gli impianti sono rimasti chiusi per mesi, ma ora le nuove disposizioni consentono la riapertura. L’amministratore dice che sono necessari lavori di manutenzione, ordinaria e straordinaria, ma durante l’ultima assemblea alcuni condòmini hanno votato contro, spiegando che non hanno mai utilizzato gli impianti e, quindi, per loro sarebbe di un esborso inutile. La delibera è stata intanto approvata. Possono i contrari rifiutarsi di pagare? È necessario un nuovo regolamento ad hoc per l’utilizzo in sicurezza degli impianti?

Risposta: Le disposizioni anti-Covid hanno previsto la riapertura al pubblico delle piscine all’aperto. Nella categoria rientrano anche gli impianti privati condominiali, che al pari delle altre aree sportive condivise, pur non essendo direttamente citate nell’articolo 1117 del Codice civile, sono considerate parti comuni dell’edificio. Di conseguenza - come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile - salvo diversa convenzione, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, «necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dello stabile», vanno sostenute da tutti i condòmini che sono comproprietari in misura proporzionale ai rispettivi millesimi di proprietà. Nel caso in cui l’assemblea deliberi gli interventi di manutenzione anche chi abbia votato contro è obbligato a contribuire alla spesa. Il discorso cambia qualora la piscina, la Piscine, giochi, gazebo: l’estate in condominio a prova di controversie palestra o i campetti da gioco (tennis, calcio, basket o altro) siano stati realizzati in un momento successivo alla costruzione del supercondominio. In quel caso, trattandosi di innovazioni «gravose e voluttuarie», le opere potrebbero essere state realizzate soltanto con il contributo di alcuni condòmini che sono diventati comproprietari del manufatto e che devono accollarsi le spese di manutenzione. Gli altri condòmini possono comunque tornare sui loro passi e diventare successivamente comproprietari degli impianti: l’ultimo comma dell’articolo 1121 del Codice civile prevede, infatti, che «i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera», versando interessi e rivalutazione monetaria. L’emergenza sanitaria ha reso necessario adottare nuovi accorgimenti per limitare i contagi. Nei complessi residenziali dotati di impianti sportivi sono già presenti dei regolamenti che ne disciplinano l’utilizzo, ad esempio ponendo divieti a determinate attività e fissando gli orari di fruizione, ma con il Covid queste norme vanno integrate. Nell’area della piscina e dei campi da gioco, ad esempio, l’amministratore deve provvedere a posizionare dei dispenser con gel disinfettante per le mani. È consigliato, inoltre, evitare l’utilizzo promiscuo di eventuali armadietti, mentre negli spogliatoi occorre rispettare la distanza interpersonale, magari prevedendo la chiusura di alcune docce. In particolare, per quanto concerne la piscina, il ministero della Salute ha stabilito che prima di entrare in acqua occorre «provvedere a una accurata doccia con sapone su tutto il corpo». In vasca bisogna calcolare almeno 7 mq come superficie di acqua a persona. È necessario poi tenere una distanza di almeno 1 metro e mezzo tra le persone sedute su sdraio e lettini È, inoltre, vietato sputare, soffiarsi il naso e urinare in acqua, mentre i genitori dei bambini molto piccoli devono fare in modo che i figli indossino dei pannolini contenitivi. L’amministratore deve verificare periodicamente il funzionamento dei filtri e l’efficacia della filiera dei trattamenti dell’acqua, garantire la pulizia e disinfezione delle aree comuni nonché di lettini e sedie.

Fonte: Il Sole 24 Ore