Una soluzione alternativa per la rimozione della servitù

Quesito: Ho acquistato un appartamento al primo piano, con collegamento al terrazzo mediante una scala esterna che insiste sopra l’area di pertinenza del piano terreno. Ora il nuovo proprietario del piano terreno mi intima di rimuovere la scala, ma io non ho la possibilità di costruirne un’altra in un altro luogo e sul terrazzo ho il condizionatore, la bombola a gas e la zona per stendere. Sono obbligato a rimuovere la scala oppure esiste un’altra soluzione?

Risposta: a situazione dei luoghi descritta nel quesito identifica una servitù di passaggio a favore del fondo dominante – il terrazzo del lettore – e a carico del fondo servente sito al piano terreno. Le due proprietà traggono origine da una unica unità immobiliare poi frazionata.

Ricorre l’ipotesi di costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia allorquando, appunto, due fondi, attualmente divisi, sono stati in precedenza posseduti dallo stesso proprietario, che ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù. Questa, in mancanza di relative disposizioni specifiche, si intende stabilita attivamente e passivamente a favore di (e sopra) ciascuno dei fondi separati (art. 1062, commi 1 e 2, del c.c.).

La fonte di acquisto della servitù è un “fatto” giuridico, consistente in una serie di elementi fattuali oggettivi, previsti dalla norma, diversi dalla volontà negoziale tipica dell’atto giuridico. La condizione di fatto regolata dalla norma impone che la servitù sia “apparente”, e cioè caratterizzata da opere visibili e permanenti (nel caso descritto, la scala), strumentali al suo esercizio.

La servitù per destinazione del padre di famiglia sorge in base a circostanze di fatto, e pertanto, per la trascrizione a norma dell’art. 2651 c.c., occorre una sentenza di accertamento del giudice.

Il proprietario del fondo servente è tenuto a tollerare la servitù ed è a lui inibito qualsiasi comportamento che tenda a diminuirne o a renderne più difficoltoso e/o scomodo l’esercizio (art. 1067, co. 2, c.c.). Resta nella sua possibilità offrire al proprietario del fondo dominante un’alternativa per l’esercizio del diritto (art. 1068 c.c.), purché ugualmente comoda e vantaggiosa per il fondo dominante.