Il cortile esterno comune «crea» il condominio

Una villetta bifamiliare è costituita da due unità abitative indipendenti di due diversi proprietari, con accesso a un cortile esterno in comunione tra i proprietari delle due unità (e non, quindi, con accesso diretto alla strada). La villetta si può considerare un condominio di fatto?

Sulla base della descrizione dei luoghi fornita nella domanda, entrambe le unità hanno accesso alla strada mediante lo stesso cortile esterno. Il quale, pertanto, non è oggetto di comunione ordinaria tra i proprietari delle villette, ma costituisce una parte comune, in base all’articolo 1117 del Codice civile. Per quanto la giurisprudenza precedente avesse già raggiunto conclusioni di questo tipo, l’articolo 1117–bis del Codice civile, introdotto con la riforma condominiale del 2012, non lascia più spazio a dubbi su questioni del genere: la disciplina del condominio non si applica soltanto al caso tipico, quello espressamente disciplinato dalla legge, ovvero al condominio “negli edifici” (caratterizzati da portoni di ingresso comuni, tetti comuni, vano scale comune eccetera), ma – in quanto compatibile – anche a tutti gli altri casi in cui più unità immobiliari presentino parti comuni. Nel caso in questione, dunque, siamo in presenza di un condominio minimo orizzontale, ma pur sempre di un condominio. Si tratta, poi, di verificare se una certa disposizione dettata per il condominio negli edifici possa ritenersi applicabile – alla luce del citato vaglio di compatibilità – con la specifica situazione condominiale descritta nella domanda.

Fonte: Il Sole 24 Ore