Morte di uno dei proprietari: il contratto non cambia
Quesito: Nel dicembre 2020 è deceduta mia madre, che figurava, con me e a mia sorella, tra i locatori di un immobile. In questi giorni è stata chiusa la successione (uniche eredi io e mia sorella), e nel giro di poche settimane io venderò la mia quota del suddetto immobile a mia sorella, che diventerà unica proprietaria e, quindi, unica beneficiaria del canone di affitto. L’aggiornamento del contratto di affitto può essere perfezionato quando mia sorella figurerà proprietaria al 100 per cento, o è necessario fare la variazione derivante dalla chiusura della successione anche se si tratta di una situazione transitoria?
Risposta: In caso di decesso di uno dei contitolari del contratto di locazione, quest’ultimo continua per legge con i suoi eredi, senza necessità che il contratto venga formalmente cambiato. La morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione, con il subentro degli eredi nella sua posizione e nei suoi obblighi, e con il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere all’obbligazione relativa al pagamento del canone (Cassazione 1811/1989). Gli eredi subentrano quindi automaticamente, non appena manifestano la volontà di accettare l’eredità. L’accettazione ha peraltro effetto retroattivo, nel senso che gli eredi si considerano locatori già a partire dalla morte del precedente titolare, in un’ottica di continuità, in modo che non risulti alcun periodo di vuoto nell’intestazione del contratto. Non sussiste, dunque, alcun obbligo di stipulare un nuovo contratto, dovendo gli eredi solamente dare comunicazione del loro subentro all’ufficio dove è stato registrato il contratto entro 30 giorni dalla data del subentro (circolare 20/ E/2012). Lo stesso accade qualora il rapporto di locazione, inizialmente sorto con un locatore (nel caso del quesito prima con tre comproprietari, poi con due e infine con uno), prosegua con un altro locatore perché la proprietà dell’immobile è stata ceduta. Anche in questo caso, la vendita della quota di una comproprietaria del bene locato all’altra comproprietaria non necessita di alcuna particolare formalità, oltre alla mera comunicazione all’agenzia delle Entrate.